Nové právní úpravy v oblasti nemovitostí v roce 2014

Připomeňme, jaké předpisy se dotknou úpravy nemovitostí od roku 2014 a co nového přinesou



Nový občanský zákoník

  • * Nově bude stavba součástí pozemku, na němž stojí, s výjimkou dočasných staveb, podzemních samostatných staveb, inženýrských sítí, strojů a jiných zařízení samostatně zapsaných v katastru, ložisek nerostů, povrchové a podzemní vody. Pozemek a stavba se spojí, jakmile budou mít shodného (jediného) vlastníka.
  • * V případech, v nichž se stavba nestane součástí pozemku, budou mít odlišní vlastníci pozemku a stavby navzájem předkupní právo, dokud se stavba s pozemkem žádoucím způsobem nespojí.
  • * Zcela novým druhem nemovitosti je věcné právo stavebníka, jako osoby odlišné od vlastníka pozemku, zřídit a mít na tomto pozemku stavbu.
  • * Rozšíří se rozsah zapisovaných údajů (včetně nových nemovitostí a cen za nákup příslušných nemovitostí) do katastru nemovitostí a posílí se princip materiální publicity spočívající v ochraně toho, kdo jedná v důvěře v zápis v katastrálním rejstříku, i kdyby takový zápis neodpovídal skutečnosti. Aby se předešlo zneužívání tohoto principu při podvodných převodech nemovitostí, budou evidovaní vlastníci katastrem povinně informováni o všech návrzích na změnu právních vztahů u jejich nemovitostí.

 

Účetnictví a daň z příjmů

  • * Přestože bude stavba z občanskoprávního hlediska součástí pozemku, pro účely účetnictví a daně z příjmů se budou nadále evidovat jako dvě oddělené složky. Odpisována jak z účetního tak i z daňového hlediska bude pouze stavba.
  • * Novinkou z daňového pohledu je, že ztráta z prodeje pozemku u právnických osob již nebude nedaňovým nákladem.

 

Zákon o DPH

  • * Nemovitá věc, včetně práva stavby, bude zahrnuta pod pojem zboží.
  • * Dochází ke změně při dodání pozemku. Nyní se jedná o osvobozené plnění. Od roku 2014 bude pozemek sledovat osud stavby na něm stojící, tzn., že i pro něj bude platit lhůta 5 let od kolaudace, během níž bude dodání tohoto pozemku povinně podléhat dani z přidané hodnoty. Po uplynutí 5 let od kolaudace se uplatní osvobození (stejně jako v případě stavby), pokud dodavatel nevyužije možnost zatížit dodání pozemku daní.

 

Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí

  • * Poplatníkem daně při úplatném převodu nemovitosti bude nabyvatel, nikoliv převodce. V souvislosti s touto změnou se ruší institut ručitele.
  • * Vklady nemovitostí do základního kapitálu obchodních společností a družstev již nebudou osvobozeny.
  • * Základem daně bude jako dnes nabývací hodnota snížená o uznatelné výdaje. Způsob stanovení nabývací ceny se však mění z důvodu snížení počtu situací, v nichž je nutné mít znalecký posudek. Ve většině případů se při stanovení nabývací hodnoty bude vycházet ze srovnání ceny sjednané s tzv. směrnou hodnotou, kterou na základě různých údajů vycházejících z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase vypočte správce daně. V této souvislosti připravuje ministerstvo financí vyhlášku k určení směrné hodnoty nemovitostí podle typu pozemku a lokality. Poplatník bude mít na internetových stránkách finanční správy k dispozici také daňovou kalkulačku, s jejíž pomocí si tyto hodnoty bude moci porovnat.
  • * Převody nemovitostí, u nichž účinek zápisu do katastru nemovitostí nastane do 31. prosince 2013, se budou řídit dosavadní úpravou, tedy zákonem o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí.

 

Zákon o dani z nemovitostí

  • * Nově budou předmětem daně ze staveb budovy a inženýrské stavby výslovně uvedené v příloze k zákonu. Jako předmět daně zákon zvlášť jmenuje jednotky (dnes byty a nebytové prostory).
  • * Ve prospěch poplatníka je úprava, dle níž se základní sazba daně ze staveb a jednotek zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží pouze tehdy, přesahuje-li zastavěná plocha nadzemního podlaží 1/3 zastavěné plochy. Podle současné úpravy k navýšení dochází bez ohledu na skutečnou výměru. Tuto změnu bude nutno zohlednit v daňovém přiznání.
  • * Dochází ke změně v případě, že je byt nebo nebytový prostor využíván k podnikání. V současnosti se v sazbě daně neprojeví, pokud poplatník využívá méně než polovinu upravené podlahové plochy. Nově se sazba daně bude zvyšovat výpočtem: daň se navýší o částku vzniklou vynásobením upravené podlahové plochy nebytového prostoru zahrnutého v jednotce a kladného rozdílu mezi sazbou daně pro podnikání a základní nebo zvýšenou sazbou daně ze staveb a jednotek stanovenou pro jednotku, za kterou je sazba zvyšována. Tuto skutečnost bude potřeba zohlednit v přiznání na zdaňovací období roku 2014.
  • * U jednotek se při stanovení základu daně bude používat dvojí koeficient: 1,22, je-li součástí jednotky pozemek přesahující zastavěnou plochu nebo je-li s jednotkou užíván pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. V opačném případě se použije dosavadní koeficient 1,2. Tato změna oproti předchozímu zdaňovacímu období nebude důvodem pro nové podání přiznání.

Zdroj: KPMG

 

 

 

Úvodní foto: © Pavel Losevsky - Fotolia.com

« předchozí článek další článek »








Komentáře