České reality: vynášejí logistická centra a kanceláře

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) zveřejnila Trend Report 2014. Bilance za uplynulé období je spíše smutná, výhledy pro roky 2014 a 2015 opatrně optimistické. Dobrou zprávou je, že banky začínají více půjčovat a objevují se noví investoři.



ARTN vydává jednou za dva roky obsáhlou analýzu českého trhu nemovitostí Trend Report. Na letošní verzi, bilancující roky 2012 a 2013, se podílela řada předních odborníků z různých oblastí. U příležitosti jejího zveřejnění nejen bilancovali, ale hlavně hovořili o aktuálních trendech a výhledech do budoucna. „Oživení trhu nemovitostí očekávám až v roce 2015, až se oživí ekonomika a zejména trh práce“, těmito slovy uvedl prezentaci Trend Report 2014 profesor J. Frait z České národní banky. Zpracoval v reportu pasáže věnované vlivu makroekonomického vývoje na ceny nemovitostí v České republice i ve světě. I když Frait bývá spíše skeptický, jeho prognóza na příští roky je tentokrát optimistická. Připouští však, že do ní nejsou zahrnuta rizika, která mohou postihnout Evropu v důsledku ukrajinské krize. Dalším rizikovým faktorem je podle Fraita vysoká zadluženost mnoha evropských států a jejich domácností, která se bohužel stále prohlubuje.

 

Bytů se moc nepřibude, kanceláří ano 

V bytové výstavbě se v letošním roce žádných významných změn nedočkáme, tak to alespoň přepokládá J. Pácal z Central Europe Holding, který analyzoval v Trend Reportu 2014 rezidenční trh. Navzdory aktuálním prohlášením některých developerů, že poptávka opět roste a ceny jdou nahoru, se Pácal domnívá, že letos se příliš mnoho nových bytů nepostaví, výjimkou je Praha, možná Brno. V regionech bude podle něj počet prodávaných nových bytů naprosto nevýznamný. Celkově odhaduje letošní prodeje na 4800 až 5200 jednotek. Ceny podle Pácala v průměru zůstanou na stejné úrovni. O něco optimističtěji vidí vývoj ve výstavbě rodinných domů. Stále se staví a budou stavět, přičemž převažuje individuální způsob výstavby (95 %). Developerské projekty zástavby jsou podle však Pácala již minulostí. Přesto, že pozemků pro rezidenční výstavbu je na trhu dostatek, jejich cena stále mírně poroste, zejména v závislosti na kvalitě. Jako zajímavá příležitost do budoucna se jeví bydlení pro seniory, kterých valem přibývá. Zatím však zřejmě tento segment rezidenční výstavby neumějí developeři ani investoři komerčně uchopit.

Kanceláře se staví pořád dál (v roce 2013 by zaznamenán 15% meziroční nárůst), i když míra jejich neobsazenosti v minulých dvou letech vzrostla na 13,2 %. Letos se plánuje dokončení dalších 144 799 m2a v roce 2015 až 181 103 m2. Díky přetlaku nabídky však ceny nájmů klesají. Projevilo se to i v poklesu nejvyššího dosaženého nájemného v centru Prahy, které se po třech letech ocitlo na 19,5 až 20,5 EUR/m2. J. Linhart ze společnosti Knight Frank, autor analýzy kancelářského trhu v Trend Reportu 2014, nevylučuje, že tento trend bude pokračovat i v letošním roce. Přesto z investičního hlediska jsou kanceláře stále výnosově atraktivní.

Přestože maoobchodní prostory postihl pokles spotřebitelské poptávky, zvýšená citlivost na ceny, neochota zákazníků dojíždět a také rozvoj internetových obchodů, přibývají další stovky tisíc metrů čtverečních nových ploch. T. Drtina z INCOMA GfK, který se zabývá maloobchodními nemovitostmi, vidí jako trend letošního a příštího roku rozevírání nůžek mezi úspěšnými a neúspěšnými projekty, což se odrazí v diferenciaci výše nájmů. Nové obchodní plochy budou podle něj přibývat pomaleji, šanci mají investičně levnější retail parky, poroste význam vnitroměstských nákupních center. Především v rámci větších nákupních komplexů, budeme svědky úsilí o to, aby zvýšily svoji efektivitu a plnily i jiné funkce než jen nákupní.

Trh průmyslových nemovitostí byl loni svědkem oživení čisté poptávky po pronájmu moderních skladových a výrobních prostor. Některé průmyslové parky však již naplnily svou maximální kapacitu a developeři proto hledají vhodné pozemky pro další výstavbu. Nejatraktivnější zůstává Praha, Brno a pozemky přiléhající k dálnici D5. Podle L. Oleksiakové z Colliers International, však nová poptávka po průmyslových prostorách v letech 2014 až 2015 může klesnout, a to v důsledku restrikcí EU na poskytování vládních pobídek, které vstoupí v platnost v červenci 2014. Snižují hranici finančních pobídek ze stávajících 40 % na 25 % z celkového množství investic.

 

Na trh vstupují noví investoři 

Klíčovým faktorem vývoje na českém trhu nemovitostí je beze sporu financování. L. Korstrounová z ČSOB tvrdí, že důsledky krize na trhu financování nemovitostí odezněly a došlo k meziročnímu nárůstu investic o 103 %. Na druhou stranu ale přiznává, že banky musejí respektovat pravidla BASEL III, a proto pečlivě diferencují komu a na co budou ochotny půjčit. Výrazným aktuálním trendem je větší ochota úvěrovat investiční transakce do nemovitostí než riskantnější developerské projekty.

Nový trendem je zvýšená investiční aktivita nebankovních subjektů, jako jsou pojišťovny, penzijní a investiční fondy, ale také skupiny movitých privátních lokálních investorů soustředěných na nákup nemovitostí generující cash flow. Jejich podíl na financování trhu nemovitostí stoupl mezi roky 2012 a 2013 ze 40 na 45 % a dá se očekávat, že i nadále poroste. Podle Kostrounové největší výnosový potenciál zatím vykazují logistické areály a kanceláře. Zajištění výnosů vytváří stále větší tlak na efektivnější a úspornější provozování komerčních nemovitostí, což se začíná projevovat u kancelářských budov a obchodních center.

Co se týče hypotečního financování, podle J. Sadila z Hypoteční banky lze do budoucna u úrokových sazeb očekávat stagnaci nebo mírný růst. Ovšem za předpokladu, že do ekonomického vývoje nevstoupí inflační faktor, který by zvýšil tlak na jejich růst. Ceny nemovitostí budou stagnovat, k mírnému zvýšení může dojít pod vlivem zrušeného osvobození stavebních pozemků od DPH, které platí od 1. 1. 2014. Developerský trh však již podle Sadila na tuto situaci zareagoval a někde ceny u nových nemovitostí mírně zvýšil už na konci loňského roku.

 

Právo a daně si musejí sednout 

Rokem 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník a některé daňové změny, které ovlivní realitní trh. Podle E. Holuba z Clliford Chance se dopad projeví letos ve vyšší právní nejistotě a také ve zvýšených nákladech na právní poradenství, a to až v řádu milionů korun. P. Toman z KPMG Česká republika, který se zabýval v Trend Reportu 2014 daňovou problematiku, uvádí, že se realitní trh bude letos potýkat s určitými problémy zejména u nově zavedené DHP z pozemků (vymezení pojmu pozemek pro účely DPH, sazba daně u pozemků pod sociální stavbou atd.). Přesnější specifikaci by mohla přinést úprava, kterou připravuje Ministerstvo financí ČR, a předpokládá se, že by mohla začít platit v roce 2015.

 

 

Úvodní foto: © carloscastilla - Fotolia.com

« předchozí článek další článek »








Komentáře