Kancelářský trh: nájemné v Praze zůstane stabilní, i když se poptávka propadá

V roce 2012 zaznamenal kancelářský trh v Budapešti jako jediný v regionu CEE pokles nájemného, a to o 10 % za celý rok. Čisté efektivní nájemné v Bratislavě a Praze zůstalo během roku beze změny, tak jako tomu bylo i v předchozích třech letech. Pouze Polsko zaznamenalo růst čistého efektivního nájemného, navzdory zvýšení neobsazenosti během roku, které bylo způsobené značným nárůstem nově dokončených prostor.



Závěry dnes publikovaného průzkumu realitní společnosti Colliers International zdůrazňují, že dopady ekonomických problémů v eurozóně jsou ve východní Evropě stále citelné, nicméně liší se v rámci jednotlivých subregionů.

 

Jízda na pětiletém nájemním cyklu

Damian Harrington, regionální ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu Colliers International, komentuje: “Změny ekonomického růstu vždy přesně naznačují budoucí vývoj poptávky na daném trhu. V minulosti se již potvrdilo, že když HDP klesá, objem poptávky se také snižuje, ale nastává zde šesti až dvanácti měsíční zpoždění. Pro rok 2013 je v Rusku predikován stabilní růst HDP, takže v dalším roce nadále očekáváme výrazný objem poptávky v Moskvě a Petrohradu. Naopak ve Varšavě, kde i přes ekonomickou prognózu na rok 2013 indikující růst HDP o 2,5 %, což představuje v meziročním srovnání pokles, očekáváme nižší poptávku v druhé polovině tohoto roku. V kombinaci se značným nárůstem objemu prostor ve výstavbě předpokládáme v krátkodobém horizontu převis nové nabídky, který ve Varšavě zachová stoupající míru neobsazenosti. To by mohlo znamenat pokles nájemného u budov nejvyšší kvality na konci roku.  

Zatímco trhy ve střední a východní Evropě by mohly zaznamenat pokles nájemní aktivity v druhé polovině tohoto roku, je zde ještě jeden významný faktor, který může ovlivnit tyto trhy v roce 2014. Kancelářské trhy východní Evropy fungují na pětiletém nájemním cyklu a poslední tři roky celkové poptávky velmi silně reflektují objem pronájmů za příslušné období před pěti lety. Pokud je rok 2009 odpovídajícím ukazatelem pro rok 2014, mohli bychom zaznamenat 33% propad poptávky v roce 2014, pokud nedojde k oživení ekonomiky.   

 

Kdo chvíli stál... 

Nejpravděpodobnější dopad, zejména na trzích s aktivní výstavbou nových projektů, které jsou již z velké části předpronajaté, bude zvýšený tlak na obsazenost v méně kvalitních stávajících objektech. Vzhledem k narůstající preferenci moderních a funkčních kancelářských prostor nebudou již existující budovy odpovídat novým požadavkům, a to zejména ty v oblastech s vysokou mírou neobsazenosti, takže se stanou přebytkovými, pokud neprojdou výraznou renovací. Výkonnost trhu bude záviset na tom, jak budou projekty ve výstavbě spravovány.”     

 

Klíčové závěry zahrnují: 

Ekonomický růst ve střední a východní Evropě klesá – V roce 2012 zaznamenal kancelářský trh v Budapešti jako jediný v regionu CEE  pokles nájemného, a to o 10 % za celý rok. Čisté efektivní nájemné v Bratislavě a Praze zůstalo během roku beze změny, tak jako tomu bylo i v předchozích třech letech. Pouze Polsko zaznamenalo růst čistého efektivního nájemného, navzdory zvýšení neobsazenosti během roku, které bylo způsobené značným nárůstem nově dokončených prostor.

Navzdory snaze o návrat silného růstu se předpokládá, že ve střední a východní Evropě dojde během roku 2013 k poklesu ekonomiky. V Polsku, ekonomickém tygrovi regionu CEE v posledních letech, se očekává snížení růstu HDP o polovinu na 2,5 %. Pokles HDP na 1,5% se očekává v Rumunsku a Slovensku, v České republice a Maďarsku je předpokládána stagnace. V průběhu tohoto roku bude nájemné na všech trzích v různé míře čelit tlaku na snížení. Varšava je trhem, kde s největší pravděpodobností dojde k poklesu čistého efektivního nájemného u prostor nejvyšší kategorie. Křivky nájemného v Bukurešti, Budapešti a Bratislavě jsou již na, nebo blízko spodní hranice a nebudou se tudíž příliš měnit, a to i přes vysokou neobsazenost jak v Bukurešti, tak Budapešti. Historie naznačuje, že nájemné v Praze zůstane stabilní, i když je zde znatelný propad poptávky.

 

Zlepšující se podmínky v jihovýchodní Evropě 

Ekonomiky trhu jihovýchodní Evropy by se měly odrazit od stagnujícího až negativního vývoje z roku 2012. Chorvatsko, Srbsko a Bulharsko by mohly profitovat z oživení hospodářského růstu v roce 2013, s očekávaným pozitivním růstem HDP o 1 – 3 %. Ještě lépe by se mohla situace vyvíjet v Chorvatsku, pokud by země vstoupila do EU. To by mělo vyústit ve stabilní míru neobsazenosti a sazby nájemného, ačkoliv v krátkodobém horizontu by úpravy celkové nabídky prostor v Záhřebu a Tiraně mohly způsobit růst neobsazenosti, a tím vyvolat tlak na snižování základního nájemného prostor nejvyšší kategorie. V Řecku se ale kvůli pokračující restrukturalizaci ekonomiky očekává další těžký rok.

 

Rusko a Ukrajina si udržují pozitivní výhled růstu 

V Rusku se v tomto roce předpokládá pozitivní růst HDP o 3,5 %, což odpovídá tempu růstu z roku 2012. Ve dvou ruských městech – Moskvě a Petrohradu – se to s největší pravděpodobností projeví v poklesu neobsazenosti, protože poptávka převyšuje novou nabídku, ačkoliv nájemné v Moskvě zřejmě v roce 2013 poroste. Krátkodobý převis nové nabídky v Kyjevě však pravděpodobně povede ke krátkodobému zvýšení neobsazenosti a tlaku na snižování nájemného.

 

 

Úvodní foto: © Andres Rodriguez - Fotolia.com

« předchozí článek další článek »





Související články




Komentáře