Česká republika je z pohledu investorů v oblasti investic do výstavby komerčních nemovitostí poměrně atraktivní zemí. „Po investičním útlumu v roce 2012 tlačil vzestup investiční aktivity v 2013 celkový objem investic zpět přes hranici 1 miliardy eur. Kancelářské prostory zůstaly i nadále v centru pozornosti investorů, celkově bylo v kancelářském sektoru proinvestováno cca 610 milionů eur,“ uvedl Petr Černovský, Associate Director ze společnosti Professional. ČR byla v roce 2013 svědkem 82% zvýšení objemu investic v realitním sektoru ve srovnání s objemem dosaženým v roce 2012. „Toto oživení bylo způsobeno třemi hlavními transakcemi, z nichž největší byla koupě administrativního komplexu The Park v Praze 4 se 116 tisíci metrů čtverečných kancelářských ploch americkou společností Starwood Capital za 280 milionů eur. Svá sídla zde nalezly mezinárodních společnosti jako Sony, IBM, DHL, Accenture a Oracle. Podle společnosti DTZ byly významnými investičními transakcemi akvizice City West B1 v Praze 5 společnosti Cimex Invest a koupě Tančícího domu v Praze 1 Václavem Skalou, majitelem Pražské správy nemovitostí (PSN). Nejvíce žádaným segmentem byly kanceláře spolu s multifunkčními objekty, které představovaly 68 procent z ročního celkového objemu investic v roce 2013. „Také v Evropě jsme byli svědky růstu objemu investičních transakcí v loňském roce, kdy bylo dosaženo objemu 175 miliard eur, což představuje nárůst o 22 %, uvádí Omar Sattara, generální ředitel předního poskytovatele komerčních realitních služeb Colliers International v České republice.
Praha zas volá a na příjmu je...
Česká republika je jedním z malých až středně velkých trhů v Evropě, nicméně je považována za aktivní a poměrně likvidní vyspělý trh. Má dobrou strategickou polohu v centru Evropy a dobré dopravní spojení do všech světových stran. Kromě toho disponuje i kapacitami pro výstavbu. Investičně i komerčně nejzajímavější je hlavní město Praha. Jak uvádí brožura „Investing in Czech republic“ z roku 2014, která je investičním průvodcem BNP Paribas Real Estate, v posledních třech letech ročně v hlavním městě přibývá okolo 100 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských ploch. Druhým největším trhem v oblasti Real Estate je moravská metropole Brno, následovaná Ostravou a západočeským centrem Plzní. „Celková výměra moderních kancelářských prostor v Praze dosahuje 2,96 milionů metrů čtverečních, v Brně 428 800, v Ostravě 194 200 a v Plzni asi 60 tisíc metrů čtverečních,“ upřesňuje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting v DTZ. Přesto má Praha ve srovnání s jinými evropskými metropolemi dvakrát méně kancelářských ploch na obyvatele než Vídeň a šestkrát méně než Mnichov. Ale podobně jako ve Varšavě je i v Praze velký potenciál růstu v tomto segmentu.
Nájmy klesají, neobsazené prostory houstnou
Přestože nájmy kancelářských prostor spíše klesají, výstavba nových administrativních budov nekopíruje křivku pohybu nájmů. V první polovině roku nedošlo k žádným změnám ani v oblasti nejvyšších dosažitelných nájmů. V centru Prahy dosahovaly nájmy v první půli roku 2013 měsíční výše 20 až 21 eur za metr čtvereční na měsíc, nicméně na konci roku se nejvyšší dosažitelné nájmy snížily na 19,5 až 20,5 eur, a tato úroveň zůstala po zbytek roku. Ve vnitřním městě měsíční nájemné dosahuje 15 až 17,50 eur za m2 a ve vnějším okraji města 13 až 14,50 eur za m2. „S ohledem na vysoký objem nově dokončených objektů lze letos očekávat další mírný pokles,“ domnívá se L. Šindelářová. V Brně se pak výše nájemného nejlepších prostor (prime rent) pohybuje mezi 13 až 14 eur za metr čtvereční na měsíc, v Ostravě zůstává na 12,5 eur a v Plzni se výše ustálila na 9,5 eur za metr čtvereční. Výše nájemného v Praze v roce 2013 klesla oproti roku 2012 o 2,4 procenta a je v podstatě shodná v úrovní z roku 2011.
Míra neobsazenosti kancelářských prostor v Praze má dynamický charakter měnící se v čase. Nejvyšších hodnot (až 16 procent) dosahovala v letech 2002 a 2004, nejnižší byla v roce 2007 (pod 6 procent). Z 12 % na začátku roku 2013 se postupně zvýšila na konečných 13,15 % na konci roku 2013. „Předpokládáme, že se míra neobsazenosti bude v průběhu roku 2014 pohybovat mezi 13,5 až 14,5 procentem. V Ostravě pak míra neobsazenosti dosahovala 26,5 a v Brně 19,1 procenta,” popisuje L. Šindelářová.V Praze je volných 389 tis. m2 kancelářských ploch, zatímco před rokem to bylo 345 tis. m2. Největší objem neobsazených ploch je na Praze 1, a to 78 tis. m2, zatímco Praha 10 vykázala nejnižší objem, konkrétně 10 tis. m2.
„Na konci roku 2013 bylo ve výstavbě celkem 25 kancelářských budov (324 tis. m2), z nichž 16 (157 tis. m2) bude dokončeno v roce 2014 a zbytek v roce 2015. „Pouze 18 procent z ploch, které mají být dokončeny v roce 2014, je v současnosti předpronajato,“ prozrazuje generální ředitel Colliers. Největšími projekty, které mají být letos (v roce 2014) dokončeny, jsou City West C1 a C2 (24 tis. m2 ) v Praze 5, River Garden II a III (22 tis. m2) v Praze 8 a ArtGen (22 tis. m2) v Praze 7. „Společnost Colliers je přesvědčena, že v roce 2014 budou objemy transakcí pokračovat ve stejném duchu a překonají hodnoty dosažené v roce 2013, protože na českém trhu bude v nadcházejících měsících působit více investičních společností,“ komentuje O. Sattara.
Žádány jsou dobrá adresa a dobří sousedé
Obvykle firmy upřednostňují lokalitu, typ budovy a provozní náklady. „Hlavním kritériem jsou pro klienty vždy celkové náklady,“ uvádí Petra Macháčková, Head of Commercial Leasing Department z realitní kanceláře kancelář Svoboda & Williams. K dalším pak podle ní patří lokalita, celková plocha, kvalita budovy a jejího okolí a efektivita jejího celkového provozu, dostupnost jak osobní, tak veřejnou dopravou, občanská vybavenost dané lokality a charakter pronajímatele či majitele a vazby s ním, a v neposlední řadě i „sousedé“ v budově.
Z hlediska atraktivnosti jsou v popředí Praha 1 a Praha 5. „Pronájmy kanceláří v Praze 1 představovaly vloni 19,5 procenta z celkového objemu pronajatých prostor a Praze 5 reprezentovaly 18,5 procenta,“ upřesňuje Petr Černovský a dodává, že s výjimkou několika velkých nájemních transakcí společností Allianz, NKU, Ernst & Young, Nestlé, SAP, nájemci upřednostňovali kanceláře do 400 m2. „Poptávka je především po nových administrativních budovách v centru. Klienti se zajímají především o kvalitu a prostředí budovy. Dříve byly vyhledávané okrajové lokality Prahy, nyní více klienti vyhledávají budovy poblíž metra a MHD,“ potvrzuje Petra Lávičková, Head of Corporate Marketing & PR z poradenské společnosti CBRE. Podle ní firmy zajímá nejen to, kolik zaplatí za pronájem kanceláří, ale uvědomují si výhody dobré lokality, dobré adresy. „Příjmy pak výrazně převyšují úspory, které by společnosti realizovaly v odlehlých městských lokalitách s nižší kvalitou pracovního prostředí. A stále více a více mladých lidí se kromě výše platu dívá také na prostředí, ve kterém budou pracovat. Generace Y je v tomto směru velmi náročná, vnímá silně sociální odpovědnost i životní prostředí,“ upozorňuje.
Open nebo close? Jak kdo
Pro někoho hit a ráj na zemi, pro jiného zlý nešvar doby. „Otevřené kanceláře jsou zcela určitě celosvětovým trendem již mnoho let. Otevřený prostor se stává ještě více specializovaným, společností chtějí vytvářet spolupracující pracovní prostředí, stimulující zaměstnance a vedoucí k vyšší produktivitě,“ tvrdí Omar Sattara ze společnosti Colliers.
Ačkoliv je práce v open space diskutabilní ze zdravotního hlediska (nucená výměna vzduchu, ztráta soukromí, rozdílné podmínky z hlediska osvětlení … ), nájemci mají o tento typ kanceláří stále zájem. Zájem je však i o klasické kanceláře. Obecně platí, že čím větší je společnost, tím spíše dává smysl uspořádání typu open space. „Větší firmy mají více zaměstnanců a oddělení, a kladou tak i větší nároky na pronajímanou plochu a synergii mezi jednotlivými odděleními. Open space je pro tyto firmy jednoznačně efektivnější jak co do komunikace, tak co do nákladů na výstavbu a provoz kanceláře po celou dobu nájmu. Na druhou stranu u menších firem či specifických segmentů, kde je třeba „diskrétnější provoz“, dává větší smysl uspořádání typu klasických kanceláří,“ uvádí Petra Macháčková, Head of Commercial Leasing Department z realitní kanceláře Svoboda & Williams.
Jaké kanceláře se budou stavět? Přece šetrné
Rostoucí ceny energie a komodit a větší ohled na životní prostředí povedou k výstavbě energeticky šetrných budov. Šetrná budova má ušetřit desítky procent energie při provozu. Dle evropské směrnice o energetické náročnosti (II 2010/31/EC) implementované do české legislativy v roce 2012 všechny nové budovy budou muset mít téměř nulovou spotřebu energie po roce 2018, respektive 2020 v případě budov pod 350 m2. „Zelený“ development či architektura se bude podle poradenské společnosti DTZ stávat spíše normou. „Úspory na servisních poplatcích u energeticky efektivních kancelářských budov mohou být vysoké a dosahovat až 20 procent v porovnání s neefektivními budovami. Budovy s téměř nulovou spotřebou energie pak generují ještě vyšší úspory, na spotřebě energie, až 75 procent. Důležitým faktorem je efektivní využívání a správa budovy, které umožní plné využití jejího potenciálu,“ objasňuje Lenka Šindelářová z DTZ. Trend stavět zelené budovy potvrzují i developeři a svědčí o tom i fakt, že Praha zhruba třikrát více „zelených kanceláří než je evropský průměr.Podle DTZ bude podíl zelených budov i nadále stoupat, a to i díky starším budovám procházejícím rekonstrukcemi.
Co nás čeká a nemine
V některých firmách se začíná prosazovat tzv. New ways of working – inovativní kancelářský koncept. Jeho hlavním rysem je, že zaměstnanci nemají stálý pracovní stůl či kancelář. Každý den mají možnost si zvolit pracovní místo, které jim zrovna pro práci vyhovuje. Mohou si sednout mezi své kolegy v prostoru open space, zvolit individuální stůl, v případě, že potřebují soukromí, mohou být v klidné kanceláři, dále mohou posedět na pohodlném sofa či pracovat v baru nebo kuchyni. „Celý koncept napomáhá snižování nákladů ve firmě a podporuje velmi přátelské pracovní prostředí,“ tvrdí P. Lávičková.
Jiným trendem, který lze pozorovat na pražském trhu, je relokace nájemců ze starších prostor do novějších a konsolidace několika velkých firem z více lokalit, přičemž je evidentní snaha o zvýšení standardu kancelářských prostor. Podle L. Šindelářové bude pokračovat intenzivní výstavba, většinou bez předem zajištěného nájemce, což povede ke zvyšování míry neobsazenosti především ve starších objektech.
„Domnívám se, že toto si v dnešní době nikdo netroufne předpovědět, jak bude vypadat trh s komerčními nemovitostmi v příštím desetiletí. Vzhledem k oživenému zájmu investorů o tento typ investic však lze odhadnout, že trh s komerčními nemovitostmi bude i nadále živý, jen se v jeho rámci pravděpodobně budou postupně měnit trendy a požadavky společností, jimž bude třeba flexibilně přizpůsobovat nabídku, například investovat do starších neefektivních budov a možná i měnit jejich využití či pracovat s výší nájemného,“ říká Macháčková.
