Institucionální investoři v Evropě si letos přerozdělí finanční prostředky z pevných příjmů a nemovitostí, protože se přesunují směrem k vyšším výnosovým aktivům. Takový je závěr nejnovější zprávy globálního poskytovatele komerčních realitních služeb, společnosti Colliers International, „Nová éra pro institucionální investice v Evropě: Od neochoty riskovat k ochotě přijmout rizika“.
Klíčové závěry:
* Je pravděpodobné, že budeme svědky jednoprocentního růstu realitních investic do penzijních a pojišťovacích fondů v Evropské unii, což by znamenalo 60 miliard eur čerstvého kapitálu.
* Tato částka by byla pravděpodobně vyšší, kdyby neexistovala omezení a konkurence ze strany státních investičních fondů.
* Doba bezpečného přístavu pro investice může být u konce, protože instituce hledají vyšší výnosy, které by odpovídaly očekáváním investorů a rostoucím závazkům penzijních fondů.
* Nedávný vrchol vlastního kapitálu a dluhopisů naznačuje, že institucionální investoři se budou znovu zajímat o reality.
* Nízké úrokové sazby mohou vést k dalším kompresím výnosů a s tím, jak se dostupnost dluhového financování zlepšuje, bude pákový efekt podporovat zvýšení investic.
* Předpokládá se zvýšení spoluvlastnických struktur, zejména v polootevřených realitních fondech, které umožní dlouhodobější investice.
Reforma regulace evropského pojišťovnictví Solvency II představuje nejistá rizika v krátko-, středně- a dlouhodobém horizontu, nicméně nové reformy povedou k adaptaci, novým investičním produktům a přístupům, jelikož realitní sektor prochází inovací, aby se přizpůsobil novému vývoji.
Nová vlna kapitálu
Globální objemy realitních investic vloni meziročně vzrostly o 25 %, kdy se nemovitosti celosvětově vrátily do objektu zájmu. Ale zatímco investice v asijsko-pacifické oblasti jsou zřejmě na vrcholu, investice v Evropě a v Severní a Jižní Americe jsou jen na 60 % objemů dosažených v roce 2007, což znamená, že je tu velký prostor pro expanzi.
Britské institucionální investice v centrálním Londýně se vloni více než zdvojnásobily z 1,5 miliardy eur (1,2 miliard britských liber) na 3 miliardy eur (2,5 miliardy britských liber). Navzdory výraznému zvýšení obratu investic ze státních investičních fondů do Evropy, jež v posledních dvou letech dosáhly výše 12 miliard eur, růst evropských institucionálních investic v penzijních a pojišťovacích fondech neudržel niméně krok (přibližně 10 miliard eur). Zpráva Colliers naznačuje, že tato majetková soutěž vedla k zadržení evropské institucionální poptávky, která spolu s alokačním posunem od dluhopisů a vlastního majetku mohla vést k výrazné nové vlně kapitálu hledající vyšší majetkové výnosy po celé Evropě.
Kdyby nebyl nedostatek vhodných produktů
Pouhé jednoprocentní zvýšení investic realitních fondů rozložených mezi penzijní a pojišťovací fondy v Evropské unii by znamenalo částku 60 miliard eur čerstvého kapitálu. Colliers věří ve zvýšení v roce 2014. Tato částka by mohla být vyšší, kdyby nebyl nedostatek vhodných produktů a konkurence mezi státními investičními fondy. Colliers také předpovídá tříprocentní posun v následujících třech letech (180 miliard eur). Celkové investice v regionu EMEA vloni dosáhly 170 miliard eur.
Walter Boettcher, hlavní ekonom Colliers International pro region EMEA, řekl: „Síla hospodářského oživení USA, zeslabená kvantitativním uvolňováním, pozitivní hospodářský růst Velké Británie a rostoucí známky evropské hospodářské stability by měly poskytovat podporu pro pokračující oživení realitních investic na evropském trhu. Tyto změny rovněž naznačují, že doba bezpečného přístavu institucionálních investic může být za námi, protože vládní dluhopisové sazby bohužel nesplňují návratnost institucionálním investorům, kteří se zajímají o rostoucí závazky vládních dluhopisů.“
Čeho budeme svědky
Richard Divall, vedoucí přeshraničních investic v regionu EMEA Colliers International, řekl: „Je patrné, že instituce ve Velké Británii jsou již v pohybu. Vzhledem k tomu, že ekonomické prostředí v Evropě je i nadále velmi výstřední a jeho závislost na spotřebě je vedena růstem, úrokové sazby zůstanou po nějakou dobu pravděpodobně nízké. To by mělo vést ke zvýšení spekulativní investiční činnosti zaměřenou na evropské nemovitosti.“
„Pravděpodobně také budeme svědky nárůstu spoluvlastnických struktur, zejména polootevřených nemovitostních fondů, které umožní dlouhodobé investice. Klubové obchody, spoluvlastnictví, nové struktury, joint venture a společné vlastnictví veřejně neobchodovaných realitních společností se stanou nástrojem volby pro investice v realitním sektoru. Tyto smíšené investiční nástroje by se mohly stát jedním z hlavních prostředníků pro realitní investice v budoucnosti.“
Výzkum společnosti Colliers ukazuje, že největší překážky, kterým instituce čelí, jsou regulační obavy, zejména pak nové požadavky na kapitálovou solventnost:
- Implementace Solvency II, tedy požadavky na uchování kapitálu pro různá investiční aktiva v držení pojišťoven, znamená rostoucí obavy.
- Směrnice IORP se představí v podobných ustanoveních o zaměstnaneckých důchodových systémech.
I když bude existovat určitá nejistota
Walter Boettcher řekl: „Obě směrnice, Basel III a Solvency II jsou o tom, jak efektivně řídit rizika a své náklady prostřednictví zvýšení kapitálové rezervy. I když bude existovat určitá nejistota, protože pravidla se vyjasňují a interní modely schvalují, v pojišťovacím sektoru by mohlo dojít k posunu portfoliového mixu, kde je riziko cenově v souladu s regulátory. Instituce mohou zjistit, že zvýšení expozice nemovitostí prostřednictvím vyšších úvěrových nástrojů může nabídnout výhody z rozsahu, účelnosti a lehčí regulace.“
Realitní fond Norges nedávno (na konci roku 2012) uskutečnil obchod na bázi joint venture se společnosti Prologis v Evropě ve výši 2,4 miliardy eur. Následoval další obchod se společností Prologis ve Spojených státech v prosinci loňského roku za miliardu amerických dolarů.
Spolu s pokračující chutí
„Jelikož bychom měli několik let profitovat ze současného evropského realitního investičního cyklu výrazné potenciální objemy aktiv z penzijních a pojišťovacích institucionálních fondů, spolu s pokračující chutí od státních fondů a jiných uskupení soukromého kapitálu, by měly vést k realitním investičním objemům v Evropě překračující úrovně z roku 2013, a to jak v roce 2014, tak i v roce 2015,“ doplnil Boettcher.
