Územní plánování
Novela v oblasti územního plánování odstraňuje některé problémy, s nimiž se aplikační praxe dosud potýkala. Výslovně se stanoví (je stanoveno), že se souhlasem nadřízeného orgánu územního plánování může územně plánovací dokumentace obsahovat i regulaci, která by jinak systémově náležela nadřazené dokumentaci (takto tedy může územní plán zahrnout i plochy či koridory nadmístního významu, které nejsou upraveny v zásadách územního rozvoje a zásady územního rozvoje mohou zahrnout i záměry republikového významu, které nejsou převzaty z politiky územního rozvoje).
Zcela nově Novela upravuje institut tzv. dohody o parcelaci, která bude vyžadována již v územním plánu jako podmínka pro realizaci záměrů v určitém území. V dohodě o parcelaci musí dotčení vlastníci pozemků a staveb vyjádřit souhlas se záměrem v území a dohodnout se na rozdělení nákladů a prospěchů spojených s realizací záměru.
Podstatnou změnu představuje i úplné zrušení institutu konceptu v procesu pořizování územního plánu a jeho změny. Tím dojde ke zjednodušení a zrychlení celého procesu, který může podle dnešní úpravy trvat dlouhé roky. Určitou náhradou za koncept je možnost zpracování návrhu územního plánu ve variantách. Právní úprava také nově reflektuje možnost zrušení územního plánu nebo jeho části, což se v poslední době stalo poměrně častým jevem. V takovém případě je obec povinna bezodkladně rozhodnout o pořízení územního plánu nebo jeho změny, přičemž v tomto procesu se naváže na poslední úkon, který zrušujícím rozhodnutím nebyl zpochybněn.
Změny se týkají i regulačních plánů. Zatímco dosavadní úprava stanovila paušálně, že regulační plán nahrazuje ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí, nově je tato možnost pouze fakultativní, s tím, že v takovém případě musí být přímo v regulačním plánu jasně vymezeno, jaká územní rozhodnutí se regulačním plánem nahrazují.
Další významnou změnou je prodloužení platnosti územních plánů vydaných před rokem 2007, tj. za účinnosti starého stavebního zákona, až do roku 2020. Doposud platilo, že mají pozbýt platnosti na konci roku 2015 a do té doby musely obce pořídit nové územní plány nebo alespoň staré územní plány upravit do podoby kompatibilní s novým stavebním zákonem. Tato změna na jedné straně znamená, že obce se mohou vyhnout časové tísni při schvalování nových územních plánů na konci přechodného období, na druhou stranu to též znamená, že rezidua minulých a předminulých právních úprav budou v územně plánovací dokumentaci přetrvávat ještě poměrně dlouhou dobu.
Náhrady za změnu v území
Novela mění způsob výpočtu náhrady za změnu nebo vydání nového územního plánu, regulačního plánu nebo stavební uzávěry. Podle dosavadní úpravy by vlastník pozemku měl obdržet pouze náhradu za snížení ceny pozemku ve výši rozdílu kupní ceny a ceny po změně dle znaleckého posudku (tedy bez ohledu na to, zda měl zájem na pozemku skutečně stavět). Nový koncept se drží újmy v souvislosti s přípravou výstavby (v obvyklé výši, prokazovanou investorem), a to včetně nákladů spojených s pořízením pozemku, nákladů vynaložených na projekční přípravu nebo dokonce dodatečných úvěrových nákladů v důsledku snížení hodnoty případného zajištění.
Nově by měl zákon také stanovit omezení pro přiznání náhrady v případě nečinnosti vlastníka, pokud možnost zastavitelnosti pozemku před změnou územního plánu trvala alespoň pět let. Běh této lhůty se přerušuje po dobu platnosti rozhodnutí o umístění stavby nebo územního souhlasu pro stavbu, popř. příslušné veřejnoprávní smlouvy.
V případě opětovné změny umožňující zastavitelnost pozemku zavádí novela dvě výjimky z pravidla vrácení náhrad. Jednak je tato povinnost ohraničena pěti lety od vydání změny, na jejímž základě byla náhrada vyplacena. Dále nemusí náhradu vracet ten, který při projednávání návrhu územně plánovací dokumentace, jíž se opětovně umožňuje zastavitelnost pozemku, uplatnil námitku nebo připomínku.
Předkupní právo
Přepracování se také dotkne úpravy předkupního práva obce, kraje a státu k nemovitostem určeným územním nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo prostranství. Předně Novela preferuje zřízení věcného břemene k zajištění tohoto účelu před realizací předkupního práva. Další omezení představuje zkrácení doby, po kterou může být předkupní právo realizováno, z šesti měsíců na tři, a výslovné vztáhnutí této úpravy pouze na úplatné převody.
Novela přináší také podrobnější úpravu procesu realizace předkupního práva. V případě záměru úplatného převodu písemně oznámí převodce záměr oprávněné osobě, která může nechat na své náklady vypracovat znalecký posudek k určení obvyklé ceny nemovitosti a do tří měsíců od oznámení záměru písemně sdělit zájem realizovat předkupní právo s návrhem takto určené kupní ceny. Pokud nebude převodci navržená cena vyhovovat, může nechat na své náklady vyhotovit další znalecký posudek a jím určenou cenu navrhnout oprávněné osobě. V případě odmítnutí této druhé kupní ceny by pak měla oprávněná osoba podat návrh na určení kupní ceny soudu nebo zaslat převodci potvrzení o zániku předkupního práva. Uplynutím šesti měsíců od podání tohoto protinávrhu předkupní právo zaniká, pokud nebylo využito; to však neplatí, pokud je zahájeno soudní řízení k určení obvyklé ceny. Snaha předkladatelů zákona zpřesnit postup realizace předkupního práva a omezit jej lhůtami tak může v konkrétním případě vést naopak k výrazným průtahům v důsledku soudního přezkumu.
Nařízení odstranění staveb
Pro zahájení dodatečného řízení o povolení stavby na návrh vlastníka nebo stavebníka zavádí Novela zákonnou 30denní lhůtu od zahájení řízení o nařízení odstranění stavby, po jejímž uplynutí je nutné očekávat nepříznivé výsledky tohoto řízení. K jejich zmírnění má pak sloužit povinnost upozornit na běh této lhůty v oznámení o zahájení řízení o odstranění.
Novela dále přináší zvláštní vymezení účastníků řízení o nařízení odstranění stavby. Kromě standardních vlastníků pozemku a oprávněných z věcných práv k němu, pak je účastníkem povinný k odstranění stavby a vlastníci sousedních pozemků (vč. oprávněných z věcných práv), které by mohly být odstraňováním stavby přímo dotčeny.
Změna zákona o správních poplatcích
Jednou z významných změn, kterou přináší Novela, je také výrazné navýšení poplatků ve stavebním řízení. Zatímco do konce roku bude za vydání stavebního povolení pro rodinný dům stačit 300 Kč, po Novém roce to bude již 5 000 Kč. U staveb pro bydlení s více než třemi byty jde o navýšení z 1 000 Kč na 10 000 Kč, v případě změny stavby zaplatí investor namísto 300 Kč nově 1 000 Kč.
Autoři jsou pracují v advokátní kanceláři Havel, Holásek & Partners
