Novela zákona o ČNB, ačkoliv překladateli označována pouze jako technická, může znamenat zcela zásadní regulaci celého rezidenčního trhu. „Dle zkušeností developerů je dnes většina prodávaných bytů financována právě hypotékou. Pokud by ČNB v budoucnu přistoupila k opravdu tvrdé regulaci, dojde zcela jistě ke stagnaci celého trhu,“ upozorňuje na rizika potenciální makro regulace nemovitostního trhu v podobě dalšího omezení hypoték Omar Koleilat, předseda představenstva Asociace developerů.
Developeři přitom nemají zájem podílet se na vzniku hypoteční bubliny. „Současným zněním novely dáme do rukou regulátora právo bez jakékoliv odborné diskuse a hlavně bez nutného schválení zásadně měnit parametry hypoték, a tedy i celého rezidenčního nemovitostního trhu. Což z našeho pohledu není dobře,“ komentuje obavy developerů Koleilat. Navržená regulace neovlivní negativně developery, ale především spotřebitele. Ti budou podstatně omezeni ve svém oprávnění požádat o hypoteční úvěr a nabýt do svého vlastnictví nemovitost. Zájemci o vlastní bydlení budou nuceni hledat financování svého bydlení z jiných zdrojů, obvykle za méně výhodných podmínek a s výraznějšími riziky. „Nepředpokládám, že by došlo ke skokovém nárůstu poptávky po nájemním bydlení mezi těmi, kdo na hypotéku nově nedosáhnou, a i kdyby, nebude možné ji ze dne na den saturovat,“ popisuje aktuální situaci na českém trhu rezidenčních nemovitostí předseda představenstva Asociace developerů.
Unifikace místo individálního přístupu
Banky, které dnes přistupují k posouzení bonity klientů žádajících o úvěr individuálně, se po dubnové regulaci, kdy ČNB doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 % ceny nemovitosti, budou muset přizpůsobit dalším restrikcím. Regulátor bude mít právo nastavit minimální hranici poměru příjmů vůči celkovým splátkám nebo vůči celkovým a část spotřebitelů nově nedosáhne na úvěr, pokud nesplní všechna takto stanovená kritéria. „Při posuzování úvěruschopnosti je přitom třeba zohlednit mnoho individuálních aspektů. Není logické uchýlit se k posuzování úvěruschopnosti makro regulací, protože tím prakticky znemožníme pořízení nemovitosti takovým klientům, kteří jsou bonitní, mají dostatečný majetek, ale momentálně nízké příjmy,“ dodává Koleilat a uvádí, že snížení dostupnosti vlastního bydlení se dotkne především mladých rodin, tedy lidí, kteří mají celý produktivní věk ještě před sebou.
Bez šance na refinancování
Rizika novela nepřináší jen žadatelům o hypotéku, ale také stávajícím majitelům hypoték. Zejména ti, kterým končí fixace úrokové sazby a jejichž hypotéka přesahuje 90 % hodnoty nemovitosti se mohou stát rukojmími banky, jelikož u konkurenční instituce dle nových pravidel nový úvěr nemají šanci získat.
Zpomalit díky restrikcím může v budoucnu i celý stavební sektor, který aktuálně generuje 5,8% HDP ročně přímo a dalších 15,7% v podobě navazujících profesí. Novela zákona o ČNB by měla platit po schválení Poslaneckou sněmovnou, Senátem a po podpisu prezidenta, nejdříve od od července 2017.
