Jaké jsou zásadní změny v právní úpravě a jak se konkrétně mohou projevit na realitním trhu?
Nemovitost součástí pozemku
První změny se týkají těch, kdo začínají stavět. Ze zákona mizí pojem rozestavěné stavby a od nového roku rozestavěná stavba nebude již v katastru nemovitostí evidována. Souvisí to s tím, že NOZ se přibližuje jednak historickému pravidlu a jednak legislativě jiných evropských zemí, a to tak, že stavba již po novém roce nebude samostatnou nemovitou věcí, ale stane se součástí pozemku. V katastru tak při zápisech po novém roce budou s jistými výjimkami evidovány jen pozemky s různým účelem využití. Tedy pokud od nového roku budete stavět na vlastním pozemku dům, stane se automaticky součástí pozemku, na kterém bude stát. Horší to ovšem bude, pokud budete stavět na cizím pozemku. Takový dům se pak bude stávat součástí pozemku jiného vlastníka. Předejít tomu můžete pouze tak, že získáte od vlastníka pozemku právo na něm svůj dům umístit – tzv. právo stavby. Právo stavby lze sjednat (i opakovaně) na dobu maximálně 99 let. K právu stavby NOZ připojuje vzájemné zákonné předkupní právo vlastníka domu (práva stavby) a pozemku, při tom si podmínky vypořádání lze sjednat už předem. Z pohledu financování využijete pak jako zástavu pouze právo stavby, což nemusí některým bankám stačit a mohou požadovat další zajištění. Tato úprava se netýká nemovitostí, jež budou patřit jiné osobě než pozemek před koncem roku 2013. Další změnou bude to, že nově bude součástí pozemku (až na výjimky) i vše nad ním a vše pod ním, zajímavá bude situace ohledně mostů, podloubí a podobných staveb nebo jejich částí, obzvlášť ve spojení s povinností nemovitostí udržovat.
„NOZ zavádí řadu změn ohledně financování nákupu nebo výstavby nemovitostí bankou, respektive zavádí širší škálu možností jak zajistit poskytnutý úvěr (hypotéku) a případně sjednat i kontrolu nad případnou realizací zástav (prodejem nemovitostí bankou v případě, kdy dlužník nesplácí). Banky tak získají více možností, ale nově bude mít i klient banky větší jistotu, že v případě realizace bude banka povinna jednat s ohledem na zájmy klienta a nikoliv jen sledovat uspokojení vlastních pohledávek,“ radí finanční ředitel společnosti FINEP, Štěpán Havlas.
Evidence v katastru nemovitostí
Velkých změn se dočkají také zápisy do katastru nemovitostí. Bude se sem totiž zapisovat nejen právo stavby, popsané výše, ale také právo nájmu, a také právo takzvaného pachtu. Na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos. Propachtovatel se zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání výnosů a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné.
Kromě toho zavádí NOZ nové typy práv k nemovitostem, například přídatné spoluvlastnictví, které slouží k tomu, aby s hlavní nemovitostí (např. dům) mohl kupující současně nabýt i podíl na soukromé přístupové cestě, který bude „připojen“ k domu. Součástí bytu bude po novém roce v kupní smlouvě i případný podíl na společných prostorech, komora nebo garážové stání a nemůže se tak stát, že k bytu zapomenete převést i související nemovitosti nebo jejich části či podíly na nich, což v praxi působilo komplikace. Věcná břemena jak je známe, budou podle nové úpravy rozdělena na aktivní, tzv. služebnosti, tedy povinnost například udržovat v zimě příjezdovou cestu nebo na údržbu přispívat finančně a pasivní, tedy povinnosti něco strpět, například povinnost strpět přes vlastní pozemek vedení elektrického kabelu a související případné opravy.
Kontrolovat a chránit
V katastru budou evidovány rovněž všechny typy zástavních práv k nemovitostem. Zajímavá je nová možnost zajistit si právo prvního v pořadí zástav i v případě, že zástavní věřitel nemá v daný okamžik za dlužníkem žádnou pohledávku. To může klientům v budoucnu snadno zkomplikovat přístup ke konkurenčním hypotéčním úvěrům a umožní bankám si klienta „pojistit“.
V neposlední řadě je důležité zmínit, že NOZ principiálně chrání aktivního vlastníka a občané by si měli najít způsob jak své vlastnictví aktivně kontrolovat a chránit. Katastr nemovitostí bude nabízet automatické informování o návrzích a záznamech týkajících se nemovitostí. Tato služba bude zřejmě zpoplatněna, ale pro ty, kteří nejsou zvyklí si své vlastnictví pravidelně kontrolovat, bude jistě dobrou investicí.
Nová práva pro nájemce i nájemníky bytů
NOZ například oproti stávající úpravě předjímá, že nájemník má právo v bytě, pokud tím nepůsobí obtíže pronajímateli a sousedům, chovat zvíře. Náklady s tím spojené hradí nájemce. Pronajímatel si však může v nájemní smlouvě sjednat výhradu předchozího souhlasu. NOZ zavádí do našeho systému velkou smluvní volnost stran po prvním lednu. Jako byt bude možné pronajmout i prostor, který není a priori kolaudací zkolaudován jako byt a smlouva o nájmu nebytového prostoru pro účely bydlení nebude tedy neplatná. Jaké důsledky to ovšem může v praxi mít je dnes těžko předjímat.
Ten, kdo nemovitost pronajímá, nově nebude moci požadovat nepřiměřené smluvní pokuty za porušení nájemní smlouvy. K ujednání, které stanoví nepřiměřenou smluvní pokutu, se nově nebude přihlížet – bude neplatné. A to i ve smlouvách již uzavřených před koncem roku. Přesto je možné požadovat přiměřenou pokutu při porušení smlouvy a přiměřené úroky z prodlení při zpožděných platbách.
Pokud bydlíte v bytě bez písemné smlouvy...
Pronajímatel bude nově mít silnější práva vypořádat se s tím, kdo neplní své povinnosti a v případě hrubého porušení nájemní smlouvy může smlouvu vypovědět, a to již bez rozhodnutí soudu. Navíc nemusí zajišťovat náhradní ubytování nájemci, kterému byla smlouva vypovězena. Vypovědět smlouvu a vystěhovat nájemníka může majitel nemovitosti nově také tehdy, pokud byl takový nájemník pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti, nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemníkův byt, nebo pokud se trestného činu dopustí na domovním majetku či nemovitosti samé. Pokud bydlíte v bytě bez písemné smlouvy a stále se obáváte, že vás majitel může kdykoli vyhodit, uleví se i vám – po novém roce nebude možné pro nedostatek formy tvrdit, že je smlouva neplatná nebo že neexistuje. Navíc po třech letech bez smlouvy totiž vznikne faktický nájem a váš vztah s majitelem nemovitosti se bude řídit stejnými právy a povinnostmi, jako by smlouva sepsána a podepsána byla. Přesto je daleko bezpečnější písemnou formu smlouvy upřednostnit a to z pohledu obou smluvních stran.
Těšíte se na vejminek?
NOZ dokonce předjímá, že v nájemní smlouvě nedojde ke sjednání ceny nájmu a pro takové případy stanoví postup stejně, jako pro případy, že není sjednána inflační a deflační doložka. Přesto je zřejmé, že většina takových případů bude řešena nakonec zdlouhavou soudní cestou. Zajímavý je v této souvislosti zaváděný precedenční princip, který de facto říká, že rozhodne-li soud v konkrétním případě konkrétním způsobem, máte právo očekávat, že ve Vašem případě o stejných parametrech rozhodne soud stejně.
Novinkou, která se do české legislativy vlastně vrací, je takzvaný výměnek. Je to možnost přenechat byt či dům svým rodinným příslušníkům (dětem), s vymíněním si některých povinností – například zajištění bydlení, péče, stravy, zdravotní péče, či finančního zajištění ve stáří. Svým způsobem tak rodiče, kteří budou bydlet formou výměnku, budou mít stejná práva jako nájemníci, rozšířená o povinnosti svých dětí k nim.
Reklamace a vady s novými výhodami pro kupující
Pokud prodáváte nemovitost podle starého Občanského zákoníku, ručíte jen za vady a závady po dobu záruční lhůty, která byla s kupujícím sjednána, pokud sjednána nebyla, pak jen za ty, které existovaly již v době převodu nemovitosti. V současné době je možné vady na nemovitosti uplatnit jen v časovém rozmezí šesti měsíců od koupě. Poté právo na reklamaci zaniká a nelze jej vymáhat ani soudní cestou. Nový občanský zákoník dává v tomto ohledu více práv kupujícímu – ten může vady reklamovat po dobu pěti let od nabytí nemovitosti. V této souvislosti bude ovšem v praxi poměrně komplikované určit, zda reklamovaná vada hlavně v případě starších nemovitostí je vadou či souvisí s běžným opotřebením nebo případně je způsobená nesprávným užíváním a údržbou ze strany nabyvatele.
