Skupina Penta vstoupila na realitní a stavební trh na Slovensku v roce 2005, v Čechách o tři roky později, v roce 2008. Jak se za tu dobu trh proměnil?
Kompletně. Především se stal trhem zákazníka. Dnes je větší nabídka než poptávka a klient si diktuje. Trh postupně opouštějí slabí hráči. Největšími developery jsou dnes finanční skupiny, které nejsou odkázány na vydělávání peněz developerskými aktivitami, ale mají příjmy z jiných činností, a zde je mohou použít. Banky jsou ochotny jednat jen se silným partnerem, není jednoduché získat úvěr na projekty tohoto typu.
Na český trh Penta vstoupila v době, kdy se začaly objevovat problémy spojené s krizí…
Když jsem se stal členem divize Real Estate Česká republika, zabývali jsme se projekty, které tehdy už existovaly jako vedlejší produkty nákupů firem. Ale připravovaly se i nové a vlastní projekty. Pak začala krize, vše se zastavilo a utlumilo. Trvalo dva roky, než jsme od rakouské společnosti v Praze koupili v objektu bývalého Rudého práva v ulici Na Florenci první projekt, Florentinum.
Koupili jste nemovitost, nebo jen projekt?
Koupili jsme sice projektovou společnost, ale cílem naší akvizice byla nemovitost. Projekt jsme nepovažovali za životaschopný, kompletně jsme ho přepracovali. Problematičnost původního řešení byla patrná i v tom, že tehdejší vlastník celkem třikrát neúspěšně žádal o EIA (Environmental Impact Assesment – posouzení vlivu na životní prostředí). V oblasti projektového řešení jsme začínali od nuly. Jedná se o výstavbu administrativních prostor vysokého standardu a jejich komerčního zázemí, zhruba 49 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy kanceláří a sedm a půl tisíce metrů čtverečních retailové plochy, kde vzniknou především kavárny, restaurace a prodejny typu drogerie, dále supermarket a služby.
Vyplatí se dnes stavět v Praze další administrativní prostory?
Věříme, že ano, jinak bychom to nedělali. Máme štěstí, že za námi stojí společnost Penta, která má silné finanční zázemí, přesto i tak hledáme zdroje externího financování. Výhodou silného finančního zázemí skupiny je, kromě jiného, i skutečnost, že nejsme závislí na bankovním financování a víme, že když už se rozhodneme stavět, tak stavbu za všech okolností dokončíme. Z naší stability profitují klienti, jimž jsme schopni garantovat dokončení stavby v termínu. Zvláště pro velké klienty to je důležitý faktor.
Florentinum nicméně financujete za pomoci bankovních úvěrů, že?
Ano, získali jsme úvěr ve výši 110 milionů eur (2,75 miliardy korun), financování poskytlo konsorcium tří bank – UniCredit Bank Czech Republic, Komerční banka a Raiffeisenlandesbank Oberösterreich pod koordinací UniCredit Bank. Jedná se o jedno z největších financování uzavřené v realitním sektoru v letošním roce. Celková investice do projektu Florentinum by měla dosáhnout výše 160 milionů eur.
Banky se v současnosti předhánějí v nabídce hypoték, jak je tomu u komerčních úvěrů?
U úvěrů na developerské projekty požadují banky velké procento equity (vlastního kapitálu), které developer musí mít. Před rokem 2007 stačilo patnáct procent i méně, dnes banky vyžadují třicet, čtyřicet a více procent. Dříve se investovalo proporčně – byla smlouva s bankou a každá faktura se platila poměrem daným ve smlouvě, banka se na placení podílela od začátku. Dnes se skoro vždy vyžaduje tak zvaná equity first, tedy požadavek na proinvestování vlastního kapitálu investora, než mu banka půjčí zbytek. Investoři dlouho staví z vlastních peněz a vstupují tak do významného rizika, mají také ale delší dobu na zajišťování smluv na předpronájmy, tzv. „pre lease“. Teprve až splní požadavky banky, otevře se jim její financování.
Jaká kritéria banky vyžadují?
Bývá jich více, ale nejzásadnější je požadavek na předpronajaté prostory v administrativních budovách či předprodané byty v rezidenčních projektech. Investor se silným finančním zázemím si může dovolit riziko nečekat na splnění všech kritérií, projekt financovat z vlastních rezerv a kritéria plnit v průběhu výstavby.
Co kdyby se vám nepodařilo, čistě teoreticky, splnit požadavky banky?
Věřili jsme, že v patřičném okamžiku budeme mít splněna požadovaná kritéria a banka nám půjčí. Nicméně, jak už jsem říkal, v případě, že bychom na úvěr nedosáhli, tak by se díky silnému kapitálu skupiny nemusela stavba zastavit. Stavba by pokračovala, ale za dražší peníze, než jsme předpokládali. Není nic dražšího než zastavovaná stavba. Rovněž hůře se pak shání pronájem.
Nepomohou ani finančně zajímavé podmínky pronájmu?
Někdy ano, ale zase není spokojena banka, protože nebude mít zaručenou návratnost prostředků, jež půjčila. Navíc si investor snižuje zisk. Tento fenomén bývá pozorován u bytových developerů – první byty prodávají velmi levně, protože chtějí docílit požadovaný předprodej. Sotva ho dosáhnou, byty zdraží.
Pozorujete zvýšený zájem o akvizici rozestavěných projektů od developerů, kteří mají problém s financováním?
Ano, oproti rokům před krizí je zájem nepochybně větší. Obvykle se jedná o snahu získat finančního partnera, často však jednání končí předáním a převzetím celého projektu, neboť koexistence obou partnerů se ukáže jako nereálná.
Ceny pozemků se moc nehýbaly, na rozdíl od cen nemovitostí, a volných atraktivních pozemků ubývá... Do jaké míry ovlivnila krize development pozemků?
Obecně platí, že nedostatek cenu zvyšuje. Čeho je málo, je drahé. Stavebních volných pozemků ubývá, což tlačí jejich ceny nahoru. Ceny bytů a nemovitostí naopak klesají. Tyto dva faktory jdou proti sobě. Pozemek má pro developera cenu odpovídající objemu, jaký z něj může vyprodukovat. Přesněji, cena pozemku má vazbu na množství kanceláří či bytů, které na něm lze postavit a za kolik je lze prodat. Z toho vyjde částka, jíž může developer do koupě pozemku investovat.Nejméně klesla cena pozemků v atraktivních lokalitách, kde se i cena finálního produktu příliš nezměnila, největším poklesem byly postiženy méně atraktivní lokality. V Praze 6, Praze 5 či v Praze 4 dnes pozemek prakticky nekoupíte, musíte koupit dům, zbourat ho a postavit nový. Nemluvě o centru Prahy, kde je tato situace již dlouho a volné pozemky jsou zcela výjimečné.
Na Slovensku máte několikanásobně více projektů než v Čechách, proč?
Penta tam začala s realitním developmentem o několik let dříve než v Česku, a investovala do projektů ještě před realitní krizí. Proto je tam více rozpracovaných projektů. V Čechách jsme byli mnohem opatrnější. Zatímco na Slovensku se jedná vesměs o menší projekty, v Čechách jde o tři opravdu obrovské projekty. Kromě českého a slovenského trhu začínáme působit také v Polsku.V této chvíli jsou našimi trhy spíše než státy jejich hlavní města, Bratislava, Praha a Varšava, s nepatrnými výjimkami. Penta se orientuje na větší projekty, a na ty není v menších městech prostor.
Co ve vašem pojetí znamená větší projekt a jaká musí být jeho výnosnost, aby byl zajímavým?
Pokud se budeme bavit o komerčních projektech, máme nastavena kritéria, jež musí být splněna: minimální zisk z projektu ve výši deset milionů eur a zároveň dvacetiprocentní vnitřní míra výnosu.
Odhadnete či znáte jaký podíl z portfolia Penty představuje realitní byznys a jaký investiční projekty?
Existuje rozhodnutí akcionářů, že zhruba třetina equity (vlastního kapitálu) by měla být investována do realitního byznysu. V současnosti se k tomuto cíli teprve blížíme a real estate představuje přibližně devatenáct procent hodnoty Penty.
Jak zajišťujete nájemce do vašich projektů, využíváte vlastní marketing či externisty?
Nájemce sháníme jak vlastními silami, tak využíváme služeb agentů, jde o kombinaci vlastních zdrojů a externistů.
Nebojíte se, že vývoj na Kypru ovlivní negativně vaše podnikání?
Sídlo našeho fondu již téměř rok není na Kypru, ale na Jersey, co je britská jurisdikce. Vývoj nemovitostí na Kypru a nebo na Jersey nemá na naší strategii v real estate žádný dopad, investovat do nemovitostí tam nehodláme.
Letos má být dokončen projekt Florentinum, kdy otevře Motel One?
Motel bude součástí komplexu a bude sídlit v jedné z budov někdejšího komplexu, v historické budově v ulici Na Poříčí. Ta jako jediná z budov Typografie nebyla zbourána. Jelikož svým uspořádáním vyhovovala hotelovým účelům, domluvili jsme se s majiteli řetězce Motel One, že objekt zrekonstruujeme a pronajmeme jim ho pro provozování prvního hotelu tohoto řetězce, jehož hotely kromě řady měst v Německu najdete ve Vídni, Glasgowě nebo Edinburghu...
V tuzemsku máte ještě další dva projekty. Na co se Pražené mohou těšit?
Projekt Waltrovka zahrnuje brownfield. Jde o území v pražských Jinonicích o rozloze asi 16, 5 hektaru, z něhož jeden a půl hektaru bude tvořit park, zhruba na pěti hektarech by měly být kancelářské a komerční budovy a na deseti hektarech má vyrůst rezidenční bydlení. Jednotlivé projekty jsou v různé fázi vývoje, konkrétně jedna kancelářská budova má stavební povolení, rezidenční část je ve fázi studií.
Na konci roku 2011 jste vstoupili do společnosti Masaryk Station Development, která má práva na rozvoj území Masarykova nádraží. V jaké je nyní fázi příprava projektu, již jsou vyjednány smlouvy s Českými drahami a městem?
Ano, máte pravdu, vstoupili jsme do společností MSD (Masaryk Station Development) a MSI (Masaryk Station Investment). Tím jsme nahradili společnost ING Real Estate, jenž odešla z českého trhu, a stali jsme se majoritním akcionářem. Společnost MSD připravuje projekt pro využití nepotřebných území Masarykova nádraží, umožňujících smíšenou výstavbu – byty, kanceláře, retail a podobně. Vzhledem k tomu, že se jedná o území v těsném sousedství magistrály a kolejiště, máme o atraktivitě bytů v této lokalitě zásadní pochybnosti. Předpokládáme, že by zde mohly být především kanceláře a obchody, Masarykovým nádražím denně projde několik desítek tisíc lidí. Z ulice Na Florenci by tak měla vzniknout městská ulice, která prodlouží centrum Prahy až na hranici Karlína. Přestože smlouvy mezi Českými drahami a MSD z roku 2004 jsou platné, jsme ve fáze jednání s Českými drahami o jejich aktualizaci a čekáme na dokončení změny územního plánu, od níž se odvine, co a v jakém rozsahu bude možné na pozemcích stavět.
Nebudou si obě administrativní centra téměř v těsné blízkosti trochu překážet či si konkurovat?
Myslím, že ne, jde o atraktivní lokalitu, o níž je velký zájem. Již dnes máme ve Florentinu pronajatou více než polovinu prostor, mezi nájemci jsou významné banky, pojišťovací makléři či advokátní kanceláře. Než postavíme první budovu na pozemcích nádraží, uplyne několik let. Na příkladu Smíchova či Pankráce je patrné, že administrativní budovy v takových centrech si nekonkurují, ale naopak působí synergicky.
Vyplatí se běžné firmě spíše budovu vlastnit, nebo si ji pronajímat?
Otázka vlastnění či pronajímání majetku je záležitost strategie firmy, daní a někdy i prestiže. Je řada firem, především konzultantské společnosti, které nechtějí vlastnit žádný zásadní majetek, pro něž je jednodušší si budovu pronajmout, než ji vlastnit, starat se o ni a mít ji v bilanci. Společnost Penta se v případě svých kanceláří chová stejně, také je máme pronajaté.
Přibližte ještě, prosím, vaše podnikání v real estate…
Naší strategií je projekty připravit, postavit, pronajmout a prodat. Konečným vlastníkem je obvykle nějaký fond, který projekt kupuje proto, aby generoval dlouhodobý stabilní cash-flow. U developerských projektů se totiž kupuje hlavně cash-flow, tedy vlastně nájemní smlouvy, které jsou podepsány. Čím lepší a dlouhodobější jsou, tím je projekt zajímavější. Pro fond projekt po určitou dobu představuje jistý, víceméně garantovaný příjem s minimálním rizikem. To je finančním smyslem developerských projektů.
Co považujete za nejdůležitější pro podnikání v oblasti real estate?
Kromě finanční síly také být důvěryhodným partnerem pro klienty, obchodní partnery a banky, znát trh a místní prostředí. A také je třeba trpělivost. Developerský byznys je během na dlouhou trať. Projekty trvají dlouho, není výjimkou šest, nebo i deset let.
Stavíte jen budovy v nízkoenergetickém standardu, tedy certifikované, nebo i normální?
Kdysi jsem se v Cannes zúčastnil velké debaty o tom, zdali zelený certifikát pomůže zvednout provozní příjmy (vyšší nájemné, vyšší cena od investora). Bylo jasně konstatováno že ne, nicméně od té doby se situace vyvinula tak, že řada investorů necertifikovanou budovu vůbec nekoupí a mnoho zahraničních společností do necertifikované budovy vůbec nejde, nepronajmou si ji. Certifikát o tom, že budova splňuje standardy, je tak důležitou součástí marketingu a stává se standardem pro špičkové projekty.
Jaké jsou vaše plány do budoucna?
Stát se jedním ze tří nejúspěšnějších developerů na českém trhu.
Petr Palička vystudoval České vysoké učení technické v Praze. Do investiční skupiny Penta přišel v roce 2007 do nově vznikající realitní divize v Česku. Zkušenosti v realitním developmentu předtím nabyl jako ředitel společnosti Bovis Lend Lease pro Česko a Slovensko. Jako ředitel developmentu Penty nyní zastřešuje všechny její tuzemské realitní projekty, aktuálně se soustředí především na development komerčního komplexu Florentinum, přípravu projektu Waltrovka a vede tým Penty v konsorciu Masaryk Station Investment.
Penta Investments je původem středoevropská investiční skupina, specializující se na investice v private equity a real estate. Penta byla založena v roce 1994 jako obchodník s cennými papíry. V roce 2000 začala investovat do projektů private equity a v roce 2005 přidala do svého portfolia i oblast real estate. V současnosti je Penta jedním ze tří top developerů na Slovensku, v Česku chce získat minimálně stejnou pozici. Firma začínala s pěti zaměstnanci, dnes má ve svých sedmi pobočkách přes 200 zaměstnanců. Firma má své sídlo v britském Jersey. K hlavním konkurentům patří finanční skupiny CTI, PPF a developeři typu Immodent.
