Tuzemský rezidenční trh prochází obdobím stagnace, a to jak z pohledu cen, tak z pohledu poptávky. Stejně jako v minulých letech bude nadále pokračovat trend v podobě výraznější segmentace trhu z pohledu zákazníků či diferenciace trhu založené na kvalitě a moderním designu. Oživení na trhu s rezidenčním bydlením je stále podmiňováno pozitivním makroekonomickým vývojem a návratem důvěry a stability do segmentu střední třídy obyvatelstva a také rozvojem segmentu komerčního nájemního bydlení jako alternativy k vlastnickému, popřípadě sociálnímu bydlení. Vyplývá to z dnes prezentované studie společnosti Deloitte s názvem „Analýza vývoje rezidenčního trhu v České republice“.
Poklesy a naděje
„Letošní rok bude ve znamení převahy nabídky nad poptávkou. Stagnovat budou ceny nemovitostí, vyjma stavebních pozemků. Pokles cen očekáváme především u starších, zejména nezrekonstruovaných bytů panelového typu, bytů a projektů v dopravně hůře dostupných a nedostatečně sociálně vybavených lokalitách. Ze studie Deloitte dále vyplývá, že za dlouhodobě udržitelný růst lze stále považovat roční přírůstek ceny bytu o dva až tři procentní body nad výši inflace,“ odhaduje vývoj v oblasti nemovitostí Diana Rádl Rogerová, partnerka společnosti Deloitte.
Nájemní bydlení se může za určitých podmínek stát předmětem zájmu potenciálních investorů, což ve svém důsledku může vést k oživení rezidenčního trhu jako celku. „Rezidenční trh nachází podporu především v prozatímním slibném vývoji hypotečního trhu, v klesajících cenách stavebních prací a materiálů a hledání nových konceptů. Mezi ně patří především renesance družstevního bydlení, rozvoj komerčního nájemního bydlení, snaha o odlišení se – segmentové (seniorní nebo studentské bydlení), kvalitativní či dispoziční,“ uvedl Filip Endal, manažer pro oblast nemovitostí ve společnosti Deloitte. „Stále platí, že investice do komerčního nájemního bydlení představuje z dlouhodobého hlediska stabilní a relativně bezpečný výnos,“ dodal Filip Endal.
Bytový fond v zemích EU...
Nejvyšší podíl vlastnického bydlení přetrvává v zemích východní Evropy. Výjimky tvoří pouze Španělsko a Velká Británie. V Německu, Dánsku, Rakousku a Francii hraje významnou roli nájemní bydlení, sociální i komerční. V České republice, následované Polskem, Finskem a Slovenskem, představuje důležitou součást rezidenčního trhu zejména družstevní bydlení, které však svým principem můžeme považovat za určitý typ vlastnického bydlení. V Německu je zároveň nejnižší podíl vlastnického bydlení v rámci celé Evropy, když vlastněných bytů na 1000 obyvatel je o 81 méně než v zemích Evropy. Zároveň je zde nejmenší podíl vlastníků bytů zatížených hypotečním úvěrem.
... a v české kotlině a úvalech
„Český rezidenční trh můžeme považovat za relativně nasycený. Česká republika osciluje okolo evropského průměru v počtu bytů na 1000 obyvatel. V porovnání s ostatními zeměmi, zejména se západní Evropou, však patříme k evropským státům s poměrně nízkými spotřebitelskými výdaji na bydlení,“ dodala Diana Rádl Rogerová. „Ve srovnání celkových ročních spotřebitelských výdajů domácností na opravy a údržbu zaujímá Česká republika jednu z nejnižších pozic – na opravy a údržbu bylo vydáno pouze 19 procent celoevropského průměru,“ doplnil Filip Endal.
Rezidenční nemovitosti v ČR
Vlivem přetrvávajícího poklesu poptávky došlo v roce 2011 ke snižování počtu zahájených bytů. V roce 2011 byla dle aktuálních údajů ČSÚ zahájena výstavba 27 535 bytů (nejméně od roku 1997). V porovnání s rokem 2008 se jedná o pokles ve výši 9 784 bytů (téměř 27 %) a v meziročním porovnání o 2 %. V roce 2011 bylo dokončeno 28 628 nových bytů. Tato hodnota představuje meziroční pokles o 7 814 bytů, tedy téměř o 22 %. Nejvíce bytů bylo zahájeno v rodinných domech, a to 17 060, což představuje necelých 62 procent všech nově zahájených bytů. V bytových domech bylo v roce 2011 zahájeno 5 013 bytů.V roce 2011 bylo dokončeno 17 386 bytů v rodinných domech a 6 554 bytů v bytových domech.
Intenzita bytové výstavby v ČR
V roce 2011 intenzita bytové výstavby v České republice již druhým rokem klesala. V roce 2011 tento ukazatel dosáhl hodnoty 2,7 dokončených bytů na 1000 obyvatel oproti roku 2010, kdy bylo v celorepublikovém průměru dosaženo 3,5 dokončených bytů na 1000 obyvatel.
„Intenzita zahajované bytové výstavby (počet zahájených bytů na 1000 obyvatel) od roku 2008 soustavně klesá. Dlouhodobě nejvyšší intenzita bytové výstavby stále probíhá v Praze a Středočeském kraji,“ dodal Filip Endal.
Hypoteční trh
Hypoteční trh v ČR zaznamenal v roce 2011 značné oživení po propadu v roce 2009 a mírném růstu v roce 2010. „Srovnáme-li objem poskytnutých hypotečních úvěrů za prvních deset měsíců roku 2011, je o téměř 44 procent vyšší ve srovnání s rokem 2010 a více než 50 procent vyšší ve srovnání s rokem 2009. Oproti rekordnímu roku 2007 je však objem poskytnutých hypoték o 21,5 procent nižší. V roce 2011 hypoteční úvěry těžily z příznivé úrokové sazby a z přetrvávající stabilní ceny nemovitostí. Odhaduje se, že v roce 2011 dosáhl celkový objem hypoték 117 miliard korun, v letošním roce by se objem hypoték mohl pohybovat okolo 100 miliard korun. Do tohoto objemu jsou však zahrnuty i refinancované hypotéky,“ shrnula Diana Rádl Rogerová. Celkově za tři čtvrtletí roku 2011 hypoteční banky poskytly přes 52 tisíc hypoték za více než 100 miliard korun. To představuje ve srovnání se stejným obdobím loňského roku nárůst objemu o 49 procent.
Investice do komerčních nájemních nemovitostí
Komerční nájemní nemovitosti představují dlouhodobou a stabilní investici s nízkou mírou rizika. Na českém trhu se otevírají příležitosti pro otevřené nebo uzavřené nemovitostní fondy, které mohou sloužit pro více finančních institucí, nebo dedikované fondy obhospodařující portfolia velkých pojišťoven nebo penzijních fondů a sledující specifickou investiční strategii.
Zdroj: Deloitte
Foto: © Pavel Losevsky - Fotolia.com
