Jedním ze způsobů, jak může věřitel uspokojit svou pohledávku za dlužníkem, která mu byla pravomocně přiznána exekučním titulem, je nařízení prodeje nemovitostí dlužníka. Prodej nemovitostí se provádí buď jako dražba v rámci exekuce, dražba prováděná soudem, nebo jako veřejná dražba nedobrovolná.
Dražba v rámci exekuce nebo dražba soudním prodejem se provádí podle ustanovení občanského soudního řádu, kdežto veřejné dražby nedobrovolné jsou uskutečňovány podle ustanovení zákona o veřejných dražbách.
Dražba nedobrovolná podle zákona o veřejných dražbách je prováděna na návrh dražebního věřitele, tedy osoby, jejíž pohledávka je zajištěna zástavním právem k dražené nemovitosti a jejíž pohledávka je přiznána exekučním titulem, nejčastěji soudním rozhodnutím. Dražbu lze uskutečnit pouze na základě písemné smlouvy o provedení dražby. Dražebník následně vydá dražební vyhlášku.
Dražební věřitelé mohou u dražebníka do 15 dnů přede dnem zahájení dražby přihlásit své pohledávky. Každý zájemce o účast na dražbě musí složit dražební jistotu, která činí maximálně 30 % nejnižšího podání, jehož výše je uvedena v dražební vyhlášce. Nejnižší podání pak vždy musí činit nejméně polovinu odhadu ceny předmětu dražby. Dražební jistota se vrací po skončení dražby, nevydraží-li účastník předmět dražby. Cenu dosaženou vydražením musí vydražitel složit do 10 dnů od skončení dražby, popř. do 30 dnů, je-li cena dosažená vydražením vyšší než pět milionů korun, popřípadě v jiné lhůtě stanovené ve smlouvě. Uhradil-li vydražitel cenu ve stanovené lhůtě, přechází na něj vlastnické právo k okamžiku udělení příklepu. O tom se vydává vydražiteli písemné potvrzení.
Z výtěžku dražby se nejprve uspokojují náklady dražby, poté dražebník uspokojí dražební věřitele ve lhůtě 10 dnů od uhrazení ceny a zbytek výtěžku poukáže vlastníkovi.
Dražba v rámci exekuce se uskutečňuje na návrh věřitele zaslaný libovolně zvolenému exekutorskému úřadu. Exekutorský úřad poté postoupí tento návrh příslušnému soudu, který vydá usnesení o nařízení exekuce. Soudní exekutor následně ustanoví znalce, který zjistí obvyklou cenu nemovitosti včetně jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Od takto určené ceny je poté odvozeno nejnižší podání. Vyvolávací cena dražby činí dvě třetiny ceny nemovitosti stanovené znaleckým posudkem. Vydražitel je oprávněn převzít nemovitost dnem následujícím po vydání usnesení o příklepu. Vydražitel je přitom povinen zaplatit nejvyšší podání učiněné při dražbě ve lhůtě, kterou mu k tomu určí soudní exekutor, přičemž tato lhůta nesmí být delší než dva měsíce. Po právní moci usnesení o příklepu a doplacení nejvyššího podání soudní exekutor vyrozumí příslušný katastrální úřad a požádá o zapsání změny vlastnického práva k nemovitosti, která byla předmětem dražby. Vydražitel se však stává vlastníkem vydražené nemovitosti až poté, co nabylo usnesení o příklepu právní moci a zároveň bylo zaplaceno jím učiněné nejvyšší podání, a to zpětně ke dni vydání usnesení o příklepu, tj. ke dni dražebního jednání.
Dražba prováděná podle zákona o veřejných dražbách je méně nákladná ve srovnání s dražbou v rámci exekuce. Další výhodou je její rychlost, avšak toto platí pouze za předpokladu „hladkého průběhu“ dražby. Vlastnictví k předmětu dražby může být totiž napadeno žalobou a soudní spor může trvat i několik let. Zpochybnit vlastnické právo k předmětu dražby totiž může žalobou kdokoli. Oproti tomu odvolání proti usnesení soudního exekutora o udělení příklepu může podat pouze omezený okruh osob stanovený zákonem.
Pokud se jedná o vyvolávací cenu, podle zákona o veřejných dražbách představuje polovinu odhadní ceny, u dražby v rámci exekuce činí u nemovitostí dvě třetiny z ceny odhadní. K uhrazení ceny dosažené vydražením musí dojít do 10 dnů, ve smlouvě lze však stanovit i delší lhůtu. Při dražbě v rámci exekuce je lhůta k zaplacení stanovena v usnesení o příklepu, přičemž tato lhůta nesmí přesáhnout dva měsíce.
Dražby dle zákona o veřejných dražbách jsou zveřejňovány na tzv. centrální adrese (www.centralniadresa.cz). Pokud se jedná o dražby v rámci exekuce, dochází nově rovněž ke zveřejňování dražeb, a to na stránkách www.portaldrazeb.cz.
Práva osob oprávněných z věcných břemen váznoucích na předmětu dražby zůstávají dle zákona o veřejných dražbách přechodem vlastnictví v důsledku dražby nedotčena, zanikají pouze předkupní práva k nemovitosti. Při dražbě v rámci exekuce dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají zástavní práva k nemovitosti, věcná břemena a nájemní práva s výjimkou těch, o nichž bylo výslovně rozhodnuto, že nezanikají.
Závěrem lze říci, že průběh dražby v rámci exekuce může být o něco pomalejší, jednoznačně však tento postup poskytuje věřiteli vyšší právní jistotu. Každopádně volba konkrétního režimu náleží věřiteli, který by měl předem zvážit jednotlivé výhody a nevýhody.
Daniel Uličný pracuje jako advokát a Jana Špačková jako advokátní koncipient v advokátní kanceláři Havel, Holásek & Partners
