(Partnerský příspěvek)
Společnost CTR group patří mezi takové průkopníky. Její první velký projekt v Praze na Albertově funguje již více než sedm let. Na zkušenosti s výstavbou a správou bytů pro nájemní bydlení a na další plány společnosti jsme se zeptali Filipa Dostála, finančního manažera CTR group.
Jak s odstupem času hodnotíte vaše rozhodnutí stavět byty nikoliv na prodej, ale na pronájem?
Je pravda, že projekt komerčního nájemního bydlení jsme v Praze realizovali pravděpodobně jako první investor. Nicméně Albertov pro nás vždy byl srdeční záležitostí a nad svým vlajkovým projektem jsme si vždy chtěli nechat kontrolu. A to jak nad provozem bytových jednotek, tak i nad využitím souvisejících komerčních prostor. Dnes je Albertov Rental Apartments fungujícím komplexem nájemních bytů, restaurací, obchodů a služeb v centru Prahy po vzoru západoevropských měst.
Bylo to tedy správné rozhodnutí?
Našeho rozhodnutí vstoupit na trh komerčního nájemního bydlení rozhodně nelitujeme, a to přesto, že udržet vysokou obsazenost jednotek znamená prakticky neustálé investice do marketingu i samotného areálu a jeho vybavení. I v dalších městech připravujeme některé nájemní projekty. Vzhledem k demografickému vývoji a legislativě se soustředíme především na Německo, o projektu podobného typu uvažujeme také na Slovensku.
Košice: Rezidencia pri Radnici
Jakou roli v takovém projektu hraje bankovní financování?
To hraje významnou roli zejména s ohledem na optimalizaci struktury financování a zhodnocení vlastního kapitálu. Financování každého projektu však zvažujeme z mnoha hledisek, a to včetně strategie celé společnosti. Naší snahou je dosažení vzájemně výhodné spolupráce.
V daném případě spolupracujete s Komerční bankou. Co hrálo hlavní roli při jejím výběru?
Komerční banka patří ke stabilním finančním partnerům. Bylo tedy přirozené, že jsme uvažovali o vzájemné spolupráci. Je zřejmé, že financování takového projektu, a zejména přípravné fáze, přináší mnoho potenciálních úskalí, která je třeba společně překonat. Pokud bychom měli jmenovat alespoň jeden ze zásadních důvodů, potom to byla schopnost nabídnout a zajistit refinancování stávajícího úvěru a vnitroskupinových půjček.
Je vůbec poptávka po nájemním bydlení? Jaký další vývoj očekáváte v ČR a na Slovensku?
Poptávka po komerčním nájemním bydlení se vždy odvíjí od konkrétní lokality. Například Praha je centrem jak turistickým, tak hospodářským. Moderní nájemní areál v centru Prahy tedy najde svou hlavní cílovou skupinu vždy, ať už mezi zahraničními nebo domácími zájemci. Košice jsou naproti tomu hospodářským centrem východního Slovenska a univerzitním městem. Skladba potenciálních nájemců zde tedy bude trochu odlišná.
Odhadnout právě specifika lokality a té přizpůsobit koncepci, skladbu a velikosti bytů v projektu je klíčovým know-how investora do nájemního bydlení.
Praha: Albertov Rental Apartments
Máte aktivity v Německu, jaký je trend v bytové výstavbě v zahraničí?
Německý trh má s českým i slovenským jedno společné – již mnoho měsíců trvající převis poptávky nad nabídkou a tedy nedostatek dostupných bytů. Svědčí o tom i dva aktuálně dokončované projekty v centru Drážďan, které jsme oba vyprodali před dokončením. Byty určené do osobního vlastnictví v projektu Residenz am Zwinger skoupili jednotliví zákazníci, zatímco celý bytový dům Haus Merkur koupil jediný investor za účelem jeho dalšího pronájmu.
Zásadním rozdílem mezi trhy v Německu a u nás je dobrá vymahatelnost práva a dlouhodobě fungující nájemní trh bez regulací. Proto do rezidenčních nemovitostí k dlouhodobému pronájmu investují i penzijní a nemovitostní fondy.
Můžete nám prozradit vaše další plány a strategii do budoucna?
Jak jsem již nastínil, snažíme se zabezpečit kontinuitu na trzích a dál posilovat naši silnou pozici v segmentu nadstandardního bydlení v centrálních lokalitách k prodeji i k pronájmu. Je ale pravda, že vzhledem k chaotické legislativní situaci u nás, nedostatečné ochraně investorů a paralýze přípravy nových projektů, se daleko více soustředíme na trh v Německu. Dokonce i na Slovensku je z našeho pohledu proces povolování staveb transparentnější a rychlejší než u nás.
Pro Českou republiku, a zejména pro Prahu, je tento vývoj do budoucna nebezpečný. Podobně totiž uvažují všichni investoři a situace zatím neodvratně spěje k tomu, že již brzy na trhu nebude dostatečná nabídka nových bytů. To uměle zvýší ceny, zhorší dostupnost vlastnického a sekundárně i nájemního bydlení. Nakonec chyby politiků a úředníků zaplatí lidé ve vyšších nájmech a cenách bytů.
