Luxusní Beroun Golf Club prý vznikl renovací dřívějšího vojenského areálu, představte nám ho, prosím…
Počátkem našeho století postupně skoupila nebo dlouhodobě pronajala firma Tifannys pozemky v berounské lokalitě Na Veselé. Beroun Golf Club vznikl v lokaci bývalého vojenského areálu, cvičiště, statku a autoparku se všemi budovami a sklady. Součástí výstavby bylo zbourání všech budov, úpravy terénu a vybudování pěti rybníků. Jejich hloubením jsme získali zeminu na tvarování reliéfu. Hřiště je hodně přírodní, ale některé ochranné a herní prvky bylo nutné vybudovat. Rybníky slouží jako retenční nádrže na čerpání vody pro závlahu, a jsou také herními a estetickými prvky. Hráči hrají přes vodu, hra je tím napínavější. Rozloha hřiště je asi sedmdesát hektarů. S okolními lesy, které jsme, řekněme z ochranného důvodu, zakoupili, činí rozloha celého komplexu dvě stě osmdesát hektarů. Chceme, aby okolí hřiště zůstalo zachováno ve své přírodní podobě a nepodlehlo smělým plánům těžařů dřevní hmoty.
Jde tedy o jedno z ideálních golfových hřišť?
Ideální hřiště musí mít především osmnáct jamek a musí splňovat základní parametry z hlediska délky a obtížnosti. Musí být dobře udržované a nesmí být nudné. Pak se zařadí mezi championship hřiště, vyznačující se tím, že se na nich dá kdykoli odehrát jakákoliv soutěž.
Říká se, že golfové projekty jsou samy o sobě nevýdělečné...
Ano, pokud nejsou spojeny s rezidenční výstavbou nebo hotelovým komplexem, jsou nevýdělečné. Vybudovat golfový areál je nákladné, investice jdou do desítek, někdy do stovek milionů korun. Pokud chcete dosáhnout desetileté návratnosti, musíte vytvořit ročně deset milionů čistého zisku po zdanění. Takového zisku se dá stěží dosáhnout – průměrná roční návštěvnost golfových hřišť se pohybuje okolo dvaceti tisíc hráčů. Při propočtu výše reálného zisku vychází návratnost na velmi, velmi dlouhou dobu.
Jak vychází ekonomika provozu golfového areálu?
Záleží vždy na délce sezóny, obecně je u nás sezonou duben až říjen, ale vloni jsme třeba hráli téměř celý rok. Letos však bylo od ledna do konce března zavřeno. Máte-li krátkou a deštivou sezónu, provozní příjmy jsou menší. Naopak při dlouhé sezóně se dá vytvořit i zisk. Obecně platí, že v ideálním případě běžné roční příjmy kryjí provozní náklady. Ale vydělat ještě na splátku investice je velmi obtížné či takřka nemožné. Má-li se provozovat golfové hřiště, řekněme s kladnou nulou, je potřeba mít příjmy z dalších činností. Proto jdeme cestou rezidenční výstavby.
Proč se tedy budují nové areály, když je to vlastně nevýdělečná činnost? Golf není přece masovým sportem jako třeba fotbal….
Golf je sport a srdeční záležitost majitelů areálů, kteří jsou rovněž bohatí, ale peníze vydělali jinými činnostmi. Golf je v podstatě vyvrcholením jejich ekonomické aktivity. Ale opět – zatímco u nás je spíše záležitostí investiční a fandovskou, jinde, například v Koreji, je provozování golfového hřiště vysoce výdělečnou činností. Korejský majitel našeho golfového areálu tam vlastní velmi výdělečný golfový areál. Jižní Korea je totiž země s 50 miliony obyvatel, kteří žijí na přibližně srovnatelné užitné ploše jako my Češi. Je zřejmé, že poptávka je tam výrazně vyšší. Stejnou zkušenost má majitel i s provozováním lyžařského areálu, obdoby našeho Špindlerova Mlýna. Přestože areál nabízí relativně krátké kilometrové sjezdovky, zájem Korejců je obrovský a areál je v zimě v provozu 24 hodin denně.
Říkáte, že golfové areály příliš nevydělávají, přesto je golf podvědomě spojován s bohatými lidmi….
Na to mám bonmot: „Bohatí jsou hráči, ale ne hřiště, na kterých hrají. Úkolem hřiště je získat od hráčů peníze.“ Golfová hřiště je nutné brát jako investici, která sice nemá rychlou návratnost, ale postupně získává na hodnotě. Nemovitost na hodnotě léty ztrácí, hřiště získává; jde totiž o pozemek, nikdo ho neodnese, nemůže být znehodnocen nevhodnou stavbou. Čím déle hřiště provozujete, tím je kvalitnější. A co je příjemné, provozní náklady se postupně snižují.
Politikou mnoha sportovních areálů je zvyšování poplatků se zdůvodněním zvyšujících se vstupů. Co o tom soudíte?
Ano, jde dnes trochu o módu, vidím za tím snahu některých sportovních areálů a zařízení zmírnit ztráty z minula. Ale cenová politika provozovatelů golfových hřišť se nám zdá naprosto neodpovídající nabízeným službám a hlavně poptávce. Jdeme opačnou cestou a vloni jsme jednorázový poplatek za hru (fee) naopak dramaticky snížili. Můžeme si to dovolit, nežijeme totiž z denních fee, žijeme z členských příspěvků. Lidé si u nás koupí členství a pak platí roční hrací poplatky, které jsme letos po čtyřech letech zvýšili o pouhá tři procenta.
Pořádáte také mezinárodní turnaje?
Ne, my o ně moc nestojíme, představují pro nás jen náklady. Pořádání velkého turnaje znamená zavření hřiště na určitou dobu, omezení přístupu členů a zastavení příjmů. Dost často je akce spojena s dalšími výdaji, například s příspěvky na reklamu providerů, které chtějí za to, že v daném areálu pořádáte turnaj. A výsledkem nikdy nebývá zvýšená návštěvnost. To je pouhá iluze. Máme jinou strategii, orientujeme se na klubové členství.
Jak s klubovým členstvím pracujete?
Někdo má jako strategii pořádání firemních turnajů nebo převažuje příjem od individuálních hráčů. Podle mě se jedná o velice nestálý a proměnlivý trh. V recesi omezují firmy rozpočty a když prší, individuální hráči nepřijdou a nejsou příjmy. My jsme zvolili cestu klubového členství, členské příspěvky přispívají ke stabilnější a předvídatelné ekonomické situaci. My jim za to garantujeme, že si u nás mohou zahrát kdykoliv, vždy je pro ně hřiště volné.
Vyplatí se jim to?
Myslím, že ano.Věnujeme se jim podstatně více než jiná hřiště. Členové jsou pro nás hlavní cílovou skupinou, nemáme fee (denní) hráče. U nás si nečlen může zahrát pouze jako host člena klubu. Výjimkou jsou cizinci, kteří přijíždějí do Čech, mohou si zde zahrát i jako nečleni.
Nabízíte členům ještě jiné výhody?
Ano, našimi členy se automaticky stávají děti dospělých členů, a to až do 26 let jejich věku. Manželky si členství platí, ale mají slevu, která je v současnosti dvacet procent. Členové mohou zdarma využívat wellness služby a mají výrazně zvýhodněné menu. Neplatí za použití golfových autíček ani trolejí, neplatí míčky na driving range.
Kolik máte mezi členy žen?
Nevím přesně, jaké procento členské základny tvoří ženy, odhaduji ho na více než čtvrtinu. Počet žen, které hrají golf, se zvyšuje. Uvažujeme, že bychom začali pořádat ladies day s celodenním programem pro ženy včetně hry a baby sittingu. Hrát golf může téměř každý člověk, rekreačně i do pozdního věku. Jde o výborný sport pro rodinu, lze ho hrát s dětmi, s manželkou...
Dostatečnou členskou základnu nelze získat během pár měsíců. Musíte mít za sebou nějaký kapitál, ne?
Samozřejmě, než členy získáme, musíme přežít. V tom nám pomáhají již zmíněné „negolfové“ aktivity. Máme hotel, konferenční prostory, rezidenční výstavbu. Zisky z těchto aktivit nahrazují výpadky z provozních příjmů hřiště. Máme představu, jak velkou členskou základnu bychom chtěli, v současné době už máme zhruba polovinu. Vývoj členské základny má svůj rytmus a zákonitosti.
Stavíte již druhý bytový komplex se čtyřiceti byty a kancelářskými prostorami. Byl zájem o koupi bytů prvního rezidenčního komplexu, kde je 23 řadových domků, 27 bytů a 5 vil, a jaký je zájem o byty ve druhém? Kdo si zde kupuje byty?
Ano, zájem byl a je i o druhou etapu výstavby. Z devadesáti procent zde mají byty či domy golfisti. V prvním komplexu je i deset procent lidí, kteří si nemovitost koupili kvůli tomu, že budou mít vždy hezké okolní prostředí. Zhruba třetina majitelů zde bydlí trvale, zbytek využívá nemovitost občasně. O víkendech zde bývá až sto lidí. Všichni využívají naše služby – restauraci, wellness, fitcentrum, hotelové služby.....
Další byty přivedou další klienty...
A další příjmy na splácení investice. Tentokrát jsme se zaměřili i na negolfisty, řekl bych, že jejich procento bude ve druhém rezidenčním komplexu vyšší než v prvním. Budované byty jsou kousek od města a v hezkém prostředí, myslím, že o ně bude zájem i z řad veřejnosti. Máme zatím prodanou zhruba polovinu. V plánu máme výstavbu dalších asi 60 bytů, zatím s ní čekáme, až nastane konjunktura. V době, kdy trh s byty nebyl saturován, lidé stáli fronty, aby mohli podepsat rezervační smlouvu na koupi bytu. Dnes naopak za klienty musíte chodit a nabízet..
Pořádáte na ně hony?
To ne, ale musíme klienty vyhledávat a vysvětlovat jim, proč je projekt dobrý. Jedná se o malý projekt, zatím příjmy z předprodeje pokrývají hrubé stavební náklady. Financujeme výstavbu sami, bez bankovního úvěru. Na první projekt, který zahrnoval výstavbu hřiště a bytů, jsme úvěr měli. Máme ho už z větší části splacený. Nicméně jsme si dvakrát restrukturalizovali splátky, a kvůli tomu jsme spadli do rizikové kategorie a nemůžeme dostat další úvěr. Nic nepomáhá, že splácíme a ve skutečnosti nejsme rizikovými klienty. Banka se primárně dívá na schopnost dlužníka vyprodukovat finanční prostředky na splácení, podle tohoto ukazatele postupuje.
Z čeho financujete splátky úvěru?
Jedním zdrojem je prodej členství, navíc nám pomáhá mateřská firma. První rezidenční komplex je zaplacený, teď splácíme hřiště. Výstavba druhého bytového komplexu pomůže financovat celý golfový projekt.
Uvažovali jste o pronajímání bytů?
Zkusili jsme v první výstavbě program Rent nad Buy, který funguje na Kypru: hráč si byt pronajme a po nějaké době ho může koupit, investor mu z ceny bytu odečte nájem. Naše klienty produkt neoslovil ani nezaujal.
Komplex využíváte pro pořádání firemních akcí a výstav, že?
Ano, nabízíme zde konferenční prostory, hotelové a restaurační zázemí. Ve foyer jsou občas zajímavé výstavy, do konce května jsou zde vystavena díla známého fotografa Jaroslava Šimandla. V příštím roce máme v plánu ve spolupráci s jedním členem vybudovat ještě tenisové kurty, což by atraktivitu golfového areálu jen zvýšilo.
Ing. Vojtěch Matějček (55) vystudoval stavební fakultu Českého vysokého učení technického, obor ekonomika a řízení staveb. Na poli golfu působí od roku 1996. Deset let byl ředitelem Golf Resortu Karlštejn, od roku 2007 řediteluje Beroun Golf Resortu. Je také prezidentem Beroun GC, členem výkonného výboru ČGF a jednatelem společností GLONEX EUROPE s.r.o. a Beroun Forest s.r.o. Je ženatý, má dvě děti.
